Заявка на жилищный кредит: чем она отличается от обычной

Потребительский кредит часто оформляют за один визит или онлайн: кредитодатель проверяет заявителя, и вопрос решается. С жилищным кредитом так не получится. Здесь кредитодатель проверяет не только вас, но и сам объект, а затем оформляет залог. Ниже разобрано, из чего состоит процесс и почему он занимает больше времени.

Портал не выдаёт кредиты, не является кредитным посредником и не даёт индивидуальных финансовых консультаций. Мы объясняем, как устроен процесс. Решение по каждой заявке принимает кредитодатель, и отказ всегда возможен.

Главное отличие: залог и размер обязательства

Потребительский кредит обычно не требует залога. Жилищный кредит обеспечен недвижимостью: если заёмщик перестаёт платить, кредитодатель может обратить взыскание на объект. Сумма и срок, как правило, существенно больше, поэтому кредитодатель проверяет больше обстоятельств.

В заявке на жилищный кредит оцениваются сразу три вещи:

• заёмщик: доходы, расходы, обязательства, платёжная дисциплина;
• объект: его рыночная стоимость, юридическое состояние, состояние здания;
• сделка: договор купли-продажи, источник первого взноса, оформление залога.

Каждая из этих проверок занимает время, и часть из них зависит не от банка, а от третьих лиц: оценщика, земельной книги, страховой компании, продавца.

Первый взнос

Потребительский кредит выдаётся без собственного вклада. При покупке жилья кредитодатель, как правило, финансирует только часть стоимости объекта. Остальное вы вносите из собственных средств.

Что важно знать:

• Минимальный размер первого взноса зависит от кредитодателя, от программы и от требований регулятора. Точные условия уточняйте у кредитодателя и на сайте Latvijas Banka.
• Кредитодатель может попросить подтвердить, откуда взялись деньги: накопления на счёте, продажа другого имущества, помощь родственников.
• Если взнос вносит третье лицо, например родитель, банк может потребовать дополнительные документы.

Поэтому первый взнос нужно собрать до подачи заявки, а не после.

Оценка недвижимости

Размер кредита рассчитывается не от цены в договоре, а от стоимости, которую определил оценщик. Это защита и для кредитодателя, и, косвенно, для вас.

Как это обычно происходит:

• кредитодатель называет требования к оценщику или список тех, чьи отчёты принимает;
• оценщик осматривает объект и готовит отчёт;
• оценку, как правило, оплачивает заёмщик.

Оценка может оказаться ниже договорной цены. Тогда кредитодатель считает кредит от меньшей суммы, а разницу придётся покрыть своими деньгами или пересмотреть условия сделки. Это одна из частых причин, почему итоговая сумма отличается от ожидаемой.

Земельная книга и залог

Право собственности на недвижимость в Латвии фиксируется в земельной книге (zemesgrāmata). Для жилищного кредита туда вносят и залоговое право кредитодателя, ипотеку.

Это означает несколько вещей:

• перед сделкой проверяется запись об объекте: кто собственник, есть ли ограничения, запреты, другие залоги;
• право собственности покупателя и залог оформляются по установленному порядку, а не одной подписью;
• за оформление и регистрацию взимаются государственные пошлины и, в ряде случаев, плата за услуги нотариуса. Размеры и порядок уточняйте у кредитодателя и на сайте земельной книги.

Пока запись не внесена, кредитодатель может не выдать всю сумму или выдать её на особых условиях. Поэтому сроки сделки нередко зависят от того, как быстро проходит регистрация.

Страхование

При потребительском кредите страховку обычно не требуют. При жилищном кредите страхование объекта, как правило, обязательное условие, ведь залог должен сохранять ценность. Иногда кредитодатель предлагает дополнительное страхование, например жизни или потери трудоспособности.

Что стоит уточнить заранее:

• какие риски должен покрывать полис по требованию кредитодателя;
• можно ли выбрать страховую компанию самостоятельно;
• входит ли страховка в расчёт GPL, или это отдельная плата;
• какое страхование обязательно, а какое предлагается по желанию.

Стоимость страховки увеличивает ваши ежегодные расходы, поэтому учитывайте её в бюджете.

Что проверяют в самом заёмщике

Это часть процесса, похожая на потребительский кредит, но более строгая.

• Доходы и их стабильность. Кредитодатель смотрит, как долго вы работаете, какой у вас тип договора и как поступает доход.
• Текущие обязательства. Другие кредиты, лизинг, кредитные карты и овердрафты уменьшают сумму, которую кредитодатель готов одобрить.
• Кредитная история. Записи в Kredītinformācijas birojs учитываются. Просрочки и задолженности могут привести к отказу или к менее выгодным условиям. Чистая история не гарантирует одобрения, но помогает.
• Расходы семьи. Учитываются иждивенцы и другие регулярные траты.

Оценить, какую сумму вы в принципе можете рассчитывать занять, поможет калькулятор «сколько можно занять». Это ориентир для самостоятельного расчёта, а не решение кредитодателя. Чтобы понять, какой доход остаётся после налогов, воспользуйтесь расчётом зарплаты на руки.

Ставка: фиксированная или привязанная к Euribor

Жилищные кредиты часто привязаны к Euribor, то есть ставка меняется вместе с рынком. На графике видно, как менялся шестимесячный Euribor.

Euribor не равен ставке по вашему кредиту: к нему добавляется маржа кредитодателя. Сравнивать предложения нужно по GPL (gada procentu likme, годовая процентная ставка). Она включает комиссии и другие обязательные платежи и остаётся единственным сопоставимым показателем. Перед подписанием кредитодатель должен предоставить стандартизированный информационный лист (ESIS) с ключевыми условиями. Сравните его с другими предложениями.

Пример расчёта ежемесячного платежа при разных условиях можно посмотреть в калькуляторе платежа по жилищному кредиту. Общую картину рынка показывает раздел данные рынка.

Сравнение: потребительский и жилищный кредит

Почему процесс идёт дольше

Причин несколько, и многие не зависят от заёмщика:

• несколько участников: банк, оценщик, продавец, нотариус, страховая, земельная книга;
• больше документов и проверок, в том числе юридических;
• последовательность шагов: оценку, страховку и регистрацию нельзя сделать одновременно и в любом порядке;
• при любой неточности в документах кредитодатель может запросить дополнения.

Конкретные сроки зависят от кредитодателя и обстоятельств сделки. Заранее закладывайте запас и не назначайте жёсткие даты расчёта с продавцом, пока не получено решение.

Что подготовить заранее

• документы о доходах и занятости;
• сведения о текущих кредитах и других обязательствах;
• подтверждение первого взноса и его происхождения;
• документы по объекту: данные земельной книги, договор или предварительный договор;
• информацию о том, кто будет вторым заёмщиком или поручителем, если он предполагается.

Если вы подаёте заявку через портал

Портал не выдаёт жилищные кредиты и не принимает решений. Если вы заполните заявку через наш сайт, мы передадим ваши данные партнёрам, а решение по заявке примет кредитодатель. Он может запросить дополнительные документы или отказать. Условия, включая GPL, вы получите от кредитодателя. Внимательно сравните их перед тем, как что-то подписывать.

Если возникли споры

Права потребителей при кредитовании защищает PTAC (Patērētāju tiesību aizsardzības centrs). Если вы считаете, что кредитодатель нарушил требования закона, начните с письменной претензии ему, а затем можно обратиться в PTAC.

Коротко

Жилищный кредит дольше потребительского, потому что кредитодатель проверяет и вас, и объект, и оформление залога. Первый взнос, оценка, земельная книга и страхование добавляют шаги, расходы и участников. Чем раньше вы соберёте документы и учтёте дополнительные расходы, тем меньше будет неожиданностей. Итоговое решение всегда остаётся за кредитодателем.